Prix d’un expert-comptable LMNP et SCI : 690 € HT par an pour un logement meublé

« Combien coûte un expert-comptable pour ma SCI ? » Posée telle quelle, la question n’a pas de réponse — parce qu’il n’existe pas un prix, mais quatre situations comptables différentes derrière les mots « SCI » et « location meublée ». Une SCI familiale qui encaisse deux loyers et une SCI à l’impôt sur les sociétés qui amortit un immeuble ne demandent pas le même travail, et n’ont donc aucune raison de coûter la même chose.

Cet article donne d’abord notre prix pour une location meublée au réel, puis explique ce qui fait varier l’honoraire, ce qu’il achète concrètement, et comment comparer deux devis qui affichent des chiffres très éloignés.

Notre prix en LMNP au réel : 690 € HT par an

Pour un loueur en meublé non professionnel au régime réel, avec un logement, la mission annuelle coûte 690 € HT (828 € TTC). Chaque logement de plus ajoute 120 € HT par an.

Ce prix comprend la tenue de la comptabilité de l’exercice, le plan d’amortissement du bien et du mobilier, le bilan et le compte de résultat, la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, avec leur télétransmission, les montants à reporter sur votre déclaration 2042-C-PRO et un expert-comptable joignable pour vos questions de l’année. Il ne comprend pas la reprise des exercices antérieurs, les déclarations de TVA d’une location qui y est soumise et la location meublée professionnelle (LMP) : ces cas font l’objet d’un devis à part, remis avant tout engagement.

Le cabinet est inscrit au tableau de l’Ordre des experts-comptables, et nous suivons ces dossiers à distance, partout en France. Le détail de la mission, le calendrier de l’exercice et la demande de rendez-vous sont sur notre page comptable LMNP en ligne. Pour une SCI, le prix dépend du régime et du nombre de lots : la suite de l’article détaille ce qui le fait varier.

Il n’y a pas un prix, il y a quatre régimes

Le régime fiscal est, de très loin, le premier facteur de prix. Il détermine la nature même de la comptabilité à tenir.

Deux lignes de ce tableau supposent un bilan, un plan d’amortissement et une liasse fiscale. Les deux autres, non. C’est cet écart, et non la taille du patrimoine, qui explique l’essentiel de la différence de prix. Le détail de ces régimes et de leurs obligations est exposé sur nos pages expert-comptable SCI et expert-comptable LMNP.

Un point mérite d’être posé tout de suite : rien ne vous oblige à faire appel à un professionnel. Vous pouvez déposer vous-même depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Ce qui est obligatoire, c’est la télétransmission : la déclaration papier n’est plus acceptée pour ces déclarations de résultat.

Les sept facteurs qui font bouger l’honoraire

À régime identique, le devis varie encore. Voici ce qui pèse réellement, dans l’ordre décroissant :

• Le nombre de lots. Chaque bien ajoute un compte, un plan d’amortissement, des charges à ventiler. Le premier lot coûte cher parce qu’il porte l’ouverture du dossier ; les suivants sont bien moins chers.
• L’année d’entrée dans le dossier. Une première année demande la reconstitution de la valeur du bien, la ventilation par composants (gros œuvre, façade, installations, agencements) et la construction du plan d’amortissement. Ce travail ne se refait pas ensuite.
• Le volume et la qualité des pièces. Des relevés bancaires clairs et des factures classées ne demandent pas le même temps qu’une année à reconstituer.
• La TVA. La location nue et la location meublée classique n’y sont en principe pas soumises ; certaines exploitations avec services le sont. Dès qu’il y a TVA, il y a des déclarations périodiques, donc un autre niveau d’honoraires.
• L’existence d’un emprunt. Tableau d’amortissement, intérêts, assurance emprunteur : ce sont des retraitements récurrents.
• La structure de l’actionnariat. Une SCI à l’impôt sur le revenu dont l’un des associés est une société soumise à l’impôt sur les sociétés relève de l’article 238 bis K du code général des impôts : la quote-part de cet associé est déterminée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Concrètement, la SCI doit produire un résultat en comptabilité d’engagement pour cette part — un travail sans commune mesure avec une 2072 classique.
• Le périmètre de conseil. Un accompagnement qui se limite à produire la déclaration n’est pas le même que celui qui prépare un arbitrage : passage à l’impôt sur les sociétés, apport à une holding (voir ce que coûte le suivi d’une holding), revente.

Les fourchettes observées sur le marché

Notre prix LMNP est donné plus haut. Les repères ci-dessous correspondent aux fourchettes couramment affichées par les acteurs du marché, cabinets et plateformes en ligne confondus, pour un suivi annuel. Ce ne sont ni un barème, ni un engagement : votre devis dépend de votre situation réelle.

*Fourchettes indicatives relevées sur des offres publiques du marché, hors situations particulières (TVA, associé personne morale, activité para-hôtelière, contentieux). Elles ne remplacent pas un devis établi sur votre dossier.

Une remarque utile quand un écart paraît énorme entre deux propositions : il vient presque toujours du périmètre, pas du taux horaire. Un tarif d’appel qui ne couvre que le dépôt de la liasse et un forfait qui inclut la ventilation par composants, le suivi des travaux et un point annuel ne comparent pas la même chose. Le raisonnement général sur la formation des honoraires est développé dans notre article combien coûte un expert-comptable en 2026.

Ce que le prix achète vraiment

Sur un dossier immobilier, l’honoraire rémunère quelques travaux précis, qu’il est légitime de faire lister ligne à ligne dans un devis :

1. La ventilation du prix d’acquisition entre terrain — non amortissable — et construction, puis la répartition de la construction par composants, chacun avec sa propre durée.
2. Le plan d’amortissement, tenu année après année, et le suivi des amortissements différés lorsque le résultat ne permet pas de les déduire.
3. Le traitement des travaux : ce qui se déduit immédiatement, ce qui s’immobilise et s’amortit. La frontière est une source classique de rectification.
4. La déclaration de résultat et sa télétransmission, sous la responsabilité professionnelle du cabinet.
5. La préparation de la sortie. La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value des locations meublées non professionnelles : les amortissements déduits viennent en diminution du prix d’acquisition retenu. Ce que l’on a économisé chaque année se retrouve dans l’assiette au moment de la revente, et cela s’anticipe.

Le point 5 est celui qu’on regarde trop tard. C’est aussi celui où l’écart entre un dossier suivi et un dossier déposé au fil de l’eau se voit le plus nettement.

Le coût net n’est pas le coût affiché

Trois règles fiscales modifient sensiblement ce que l’accompagnement vous coûte réellement.

Au régime réel en location meublée, les honoraires sont une charge d’exploitation déductible du résultat imposable en bénéfices industriels et commerciaux. Ils viennent donc en diminution de la base soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

En SCI à l’impôt sur le revenu, la logique est différente et souvent mal comprise. Les revenus fonciers au régime réel admettent en déduction, pour leur montant réel, les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles. En revanche, les autres frais de gestion sont couverts par un forfait de 20 € par local, réputé les englober. La qualification de la prestation dans la lettre de mission n’est donc pas un détail de rédaction.

Et une aide a disparu. La réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un organisme de gestion agréé — qui couvrait les deux tiers des dépenses, dans une limite annuelle — a été supprimée par la loi de finances pour 2025, en même temps que le statut particulier des organismes agréés. Elle s’est appliquée une dernière fois sur les revenus 2024. Si un devis ou un comparatif la mentionne encore comme un argument, il n’est pas à jour.

Les règles de calcul, les durées d’amortissement et les seuils de régime évoluent chaque année : nous ne les reproduisons pas ici, ils se vérifient sur impots.gouv.fr. Notre page fiscalité décrit la manière dont nous suivons ces obligations au fil de l’exercice.

Comparer deux devis sans se tromper

La lettre de mission, rendue obligatoire par l’article 151 du Code de déontologie des professionnels de l’expertise comptable, fixe le périmètre et les honoraires. C’est elle qu’il faut lire, pas la plaquette. Les questions qui font apparaître les vrais écarts :

• La ventilation par composants est-elle comprise, ou facturée en supplément la première année ?
• Que coûte un lot supplémentaire en cours d’année ?
• La reprise du dossier d’un exercice antérieur est-elle incluse ?
• Le report sur votre déclaration personnelle fait-il partie de la mission ?
• Les questions ponctuelles en cours d’année sont-elles comprises, ou décomptées ?
• Que se passe-t-il si la société change de régime ou acquiert un nouveau bien ?

Un dernier réflexe, qui vaut avant toute discussion de prix : vérifier que le cabinet est inscrit au tableau de l’Ordre des experts-comptables. La vérification est gratuite et prend quelques secondes sur l’annuaire officiel de l’Ordre. Un prestataire non inscrit ne peut pas tenir légalement votre comptabilité, et c’est vous qui restez responsable devant l’administration.

Parlons de votre dossier

Le bon devis est celui qui correspond à votre configuration réelle : votre régime, vos lots, l’état de vos pièces, et ce que vous comptez faire du patrimoine dans les années qui viennent. Décrivez-nous votre situation et nous vous remettons une proposition claire, poste par poste, avant tout engagement.

Prenez rendez-vous avec le cabinet : le premier échange est gratuit. Nous accompagnons les associés de SCI et les loueurs en meublé, du premier lot au patrimoine constitué. Le cabinet accompagne aussi des clients partout en France, à distance.

Emet Expertise est une société d’expertise comptable inscrite au tableau de l’Ordre des experts-comptables d’Île-de-France.

Article rédigé par Nathan Metral, expert-comptable et fondateur d’Emet Expertise. Découvrir le cabinet.

Sources officielles

• Obligations déclaratives et régimes d’imposition : impots.gouv.fr
• BOFiP — Revenus fonciers, charges déductibles : frais d’administration et de gestion (forfait de 20 € par local) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP — Part de bénéfices imposables en cas de participations dans une société de personnes (article 238 bis K du CGI) : bofip.impots.gouv.fr
• Suppression du dispositif d’agrément des organismes de gestion agréés et de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité — loi de finances pour 2025 : impots.gouv.fr
• Ordre des experts-comptables — inscription au tableau et déontologie : experts-comptables.fr

Le prix LMNP du cabinet (690 € HT par an pour un logement) est celui en vigueur à la date de mise à jour de l’article. Les fourchettes de marché citées sont des repères indicatifs et ne constituent pas un barème. Les règles fiscales mentionnées évoluent : vérifiez toujours la version en vigueur sur les sources officielles, ou rapprochez-vous de votre cabinet.