LMNP · partout en France, à distance

Expert-comptable LMNP : votre location meublée au réel, liasse 2031 comprise

690 € HT par an pour un logement (828 € TTC), 120 € HT par logement de plus. Nous tenons la comptabilité, établissons le plan d’amortissement et télétransmettons la liasse 2031 et ses annexes 2033.

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Un prix annoncé, ce qu’il comprend écrit à côté
Les montants à reporter sur votre déclaration 2042-C-PRO
Un expert-comptable inscrit à l’Ordre, joignable pendant l’année

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Le prix

Ce que comprend la mission, et ce qu’elle ne comprend pas

Le prix affiché est celui d’un cas précis : loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel, un logement, un exercice. Un logement de plus ajoute 120 € HT par an. Ce qui sort de ce cadre se chiffre sur devis, avant tout engagement.

Pour comparer avec d’autres offres, nous avons détaillé le prix d’un expert-comptable LMNP et SCI et ce qui le fait varier.

LMNP au réel, un logement

690 € HT par an

soit 828 € TTC · 120 € HT par logement de plus (144 € TTC)

Compris

La tenue de la comptabilité de l’exercice
Le plan d’amortissement du bien et du mobilier
Le bilan et le compte de résultat
La liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, avec leur télétransmission
Les montants à reporter sur votre déclaration 2042-C-PRO
Un expert-comptable joignable pour vos questions de l’année

Non compris, sur devis

La reprise des exercices antérieurs
Les déclarations de TVA d’une location qui y est soumise
La location meublée professionnelle (LMP)

Le calendrier

Une année de LMNP au réel, pour un exercice clos le 31 décembre

Janvier à mars Vous transmettez les relevés de loyers, les factures et l’échéancier du prêt de l’année écoulée. Nous tenons la comptabilité et mettons à jour le plan d’amortissement.
Au plus tard le 2ᵉ jour ouvré après le 1er mai Dépôt de la déclaration de résultats n° 2031 et de ses annexes 2033, avec 15 jours calendaires de plus en télétransmission. Pour l’année 2025 : le 4 mai 2026, soit le 19 mai 2026 en télétransmission. La date applicable à l’année 2026 sera publiée par l’administration.
Au printemps Votre déclaration de revenus : nous vous donnons les montants à reporter sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
Au plus tard le 15 décembre Paiement du solde de la cotisation foncière des entreprises, si le logement y est soumis. L’avis se consulte dans l’espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Sources : impots.gouv.fr, date limite de dépôt de la déclaration de résultats au régime réel (mise à jour du 13 avril 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F23547 (vérifiée le 2 avril 2026).

Avant de choisir

Micro-BIC ou réel, et la CFE du logement

Entrée d’un logement meublé : clés, serviette pliée et carnet posés sur une console en bois, lit fait en arrière-plan

Passer du micro-BIC au régime réel

Au micro-BIC, un abattement forfaitaire remplace les charges réelles et aucun amortissement n’est déduit. Pour les revenus 2026 à 2028, le plafond est de 83 600 € de recettes pour une location meublée d’habitation ou un meublé de tourisme classé, et de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. En dessous, le réel se choisit par une option, sur papier libre daté et signé ou par la messagerie sécurisée de l’espace professionnel, dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente. Elle vaut un an et se reconduit tacitement.

Comparer micro-BIC et réel sur vos loyers

Sources : BOFiP, BOI-BAREME-000044 (19/08/2026) ; BOI-BIC-DECLA-10-30, § 10, 70, 80 et 110.

La CFE d’un logement meublé

Une location meublée peut être soumise à la cotisation foncière des entreprises. L’avis se consulte dans l’espace professionnel et le solde se paie au plus tard le 15 décembre. Le montant dépend de la commune : base minimum et taux votés y sont publiés dans notre observatoire, d’après le fichier de la DGFiP.

La CFE en location meublée, commune par commune

Vous louez à la nuitée ? La taxe de séjour que vous encaissez auprès de vos voyageurs ne vous appartient pas : vous la collectez pour la commune ou l’intercommunalité, puis vous la reversez. Dans vos comptes, elle passe par un compte de tiers ; ce n’est ni un loyer, ni une charge. Le tarif voté dans chaque commune figure dans notre observatoire de la taxe de séjour.

Vous détenez le bien dans une société civile immobilière ? La comptabilité d’une SCI à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés est décrite sur notre page expert-comptable SCI.

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Questions fréquentes

Expert-comptable LMNP : vos questions

Combien coûte un expert-comptable LMNP chez Emet Expertise ?

690 € HT par an (828 € TTC) pour un loueur en meublé non professionnel au régime réel, avec un logement. Ce prix comprend la tenue de la comptabilité de l’exercice, le plan d’amortissement du bien et du mobilier, le bilan et le compte de résultat, la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, avec leur télétransmission, les montants à reporter sur votre déclaration 2042-C-PRO, un expert-comptable joignable pour vos questions de l’année. Chaque logement de plus ajoute 120 € HT par an (144 € TTC). Ne sont pas compris : la reprise des exercices antérieurs, les déclarations de TVA d’une location qui y est soumise, la location meublée professionnelle (LMP) ; ces cas font l’objet d’un devis remis avant tout engagement.

La mission se fait-elle à distance ?

Oui. Le cabinet accompagne des clients partout en France, à distance : les échanges se font par téléphone et par e-mail, et la liasse est télétransmise par le cabinet.

Faut-il un expert-comptable pour une location meublée au réel ?

Ce n’est pas une obligation légale : la liasse peut être télédéclarée depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr. Le régime réel suppose en revanche une comptabilité complète et un plan d’amortissement tenus dans les règles. C’est là que se jouent la déductibilité des charges et, à la revente, le calcul de la plus-value.

Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

Par une option, sur papier libre daté et signé ou par la messagerie sécurisée de l’espace professionnel, dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l’année qui précède celle où elle s’applique. Elle vaut un an et se reconduit tacitement.

Pouvez-vous reprendre un dossier LMNP déjà ouvert ?

Oui. Nous reprenons le dossier, vérifions le plan d’amortissement et prenons le relais pour l’exercice en cours, y compris en changeant de cabinet en cours d’année. La reprise des exercices antérieurs, si elle est nécessaire, est chiffrée à part, avant tout engagement.

Ce que j’ai amorti va-t-il m’être repris à la revente ?

La loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value des locations meublées non professionnelles : les amortissements déduits viennent en diminution du prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la base imposable. La mesure vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025, pour les cessions intervenues depuis. Nous en tenons compte avant l’achat comme avant la vente.

Parlons de votre entreprise

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