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Appartement ancien en cours de rénovation, parquet à chevrons et grandes fenêtres, avec des plans, un mètre pliant et un trousseau de clés posés sur une table à tréteaux
Marchand de biens

Savez-vous ce que chaque opération vous laisse vraiment ?

Comptabilité et fiscalité de l’achat-revente d’immeubles : stocks, TVA immobilière, droits d’enregistrement — et la marge réelle, opération par opération.

Acheter pour revendre n’est pas une variante de l’investissement locatif : c’est une activité commerciale, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux dès lors que les achats sont habituels, faits en son nom, et que l’intention de revendre existait à l’acquisition. Tout en découle — la façon de tenir les comptes, le régime de TVA applicable, les engagements pris dans l’acte notarié. Nous accompagnons ces dossiers comme les autres : en tenant les comptes, en suivant les échéances et en posant les chiffres avant les décisions.

  • Comptabilité de l’opérationSuivi opération par opération : prix d’acquisition, frais d’acte, travaux et frais financiers rattachés au bien, jusqu’à sa sortie du stock.
  • TVA immobilièreDétermination de la base — marge ou prix total —, déclarations, suivi de la TVA supportée sur les travaux et les frais généraux.
  • Droits d’enregistrementLecture des engagements pris dans l’acte, suivi des délais et des justificatifs à réunir avant l’échéance.
  • Résultat et trésorerieMarge réelle par opération une fois la fiscalité intégrée, et calage des besoins de trésorerie entre l’achat, les travaux et la revente.

Beaucoup de dossiers d’achat-revente cohabitent avec du patrimoine détenu autrement : la comptabilité d’une SCI ou d’une location meublée (LMNP) obéit alors à des règles entièrement distinctes de celles décrites ici, et confondre les deux se paie à la revente. Cette mission s’appuie sur la tenue de vos comptes et rejoint vos obligations fiscales et déclaratives. Si la structure reste à monter, la création de la société se prépare en amont — l’objet social et le régime de TVA se décident avant la première acquisition, pas après. Lorsque l’opération porte sur un fonds de commerce plutôt que sur des murs, l’examen du dossier relève de notre accompagnement des cessions et transmissions d’entreprise.

Dossiers, trousseau de clés, mètre pliant et lunettes posés sur un bureau en bois clair devant une fenêtre
Ce qui change, concrètement

Quatre mécanismes que l’on ne rencontre nulle part ailleurs

Ce sont eux qui expliquent pourquoi une comptabilité d’achat-revente ne ressemble ni à celle d’une société d’exploitation, ni à celle d’un bailleur.

  1. Des immeubles en stock, pas en immobilisations Un bien acheté pour être revendu est l’objet même du négoce : il n’entre pas à l’actif immobilisé, il entre en stock, avec les travaux et les frais qui lui sont rattachés. Conséquence directe : un stock ne s’amortit pas, et le résultat se lit à la revente, opération par opération.
  2. TVA sur la marge ou sur le prix total La base d’imposition dépend de l’origine du bien : lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction, la taxe porte sur la marge ; dans le cas inverse, sur le prix total. Ce n’est pas une option que l’on choisit après coup : elle se constate, et elle se prépare dès l’acte d’achat.
  3. L’engagement de revendre Pris dans l’acte d’acquisition, il ouvre droit à la taxe de publicité foncière au taux réduit en contrepartie d’une revente dans le délai fixé par la loi. S’il n’est pas tenu, les droits dont l’acquéreur a été dispensé redeviennent exigibles, majorés d’un intérêt de retard.
  4. Revendre un immeuble ancien La vente d’un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA ; le vendeur peut opter pour la soumettre à la taxe. L’option est expresse et se porte dans l’acte — elle commande ensuite la base, marge ou prix total.

Les taux, seuils et délais évoluent : nous ne les reproduisons pas ici. Les textes en vigueur sont publiés sur impots.gouv.fr et la doctrine administrative sur bofip.impots.gouv.fr.

Ce que nous surveillons

Deux évolutions à avoir en tête

1ᵉʳ janvier 2027

La TVA change de code

Les règles de TVA sont en cours de recodification : les articles du code général des impôts qui portent aujourd’hui la base d’imposition des ventes d’immeubles basculent dans le code des impositions sur les biens et services. L’échéance, initialement fixée en 2026, a été reportée au 1ᵉʳ janvier 2027. L’opération est présentée comme réalisée à droit constant ; une partie de la doctrine s’interroge sur sa portée réelle pour les terrains à bâtir. Nous suivons le sujet et l’examinerons dossier par dossier plutôt que d’anticiper une lecture qui n’est pas encore tranchée.

Droits de mutation

Le coût d’entrée a augmenté

La loi de finances pour 2025 a ouvert aux départements la faculté de relever temporairement leur taxe départementale sur les mutations, et la plupart s’en sont saisis. L’effet, pour une activité d’achat-revente, est mécanique : l’écart entre le régime de droit commun et le régime de faveur attaché à l’engagement de revendre se creuse, et la question de l’engagement pris dans l’acte se pose désormais sur chaque acquisition.

Observatoire · données publiques

Ce que montrent les données publiques sur les reventes rapides de logements

Nous republions, en accès libre, l’écart entre deux prix de vente successifs du même logement lorsque la revente intervient en vingt-quatre mois ou moins, d’après les demandes de valeurs foncières de la DGFiP : médiane, quartiles, déciles et part d’opérations en baisse de prix, département par département. Cet écart n’est ni un bénéfice, ni un résultat d’opération — le fichier ne contient ni travaux, ni frais, ni fiscalité — et il ne dit rien de la qualité du vendeur, que la source ne renseigne pas.

Consulter l’observatoire des reventes rapides de logements

Questions fréquentes

Achat-revente, vos questions

Comment se comptabilise un immeuble acheté pour être revendu ?
En stock, et non en immobilisation : le bien est l’objet même du négoce de l’entreprise, il ne constitue pas un élément de son actif immobilisé. Il en découle qu’il ne fait pas l’objet d’un amortissement et que le résultat de l’opération apparaît lors de la revente. Les travaux et les frais rattachés au bien suivent la même logique de rattachement, opération par opération.
Les frais de notaire et les travaux entrent-ils dans le coût du bien ?
C’est la question qui revient le plus souvent, et elle se tranche dossier par dossier : la nature exacte de la dépense, son rattachement à un bien identifié et le moment où elle est engagée déterminent son traitement. Nous posons ces règles au démarrage de l’activité, puis nous les appliquons de façon homogène — c’est ce qui rend la marge de chaque opération lisible.
La TVA porte-t-elle sur la marge ou sur le prix de vente ?
Cela dépend de l’origine du bien. Lorsque son acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et les sommes versées pour l’acquérir — la TVA dite « sur la marge ». Dans le cas contraire, elle porte sur le prix total. La jurisprudence exige par ailleurs une identité entre le bien acquis et le bien revendu, ce qui se vérifie avant la signature, pas après.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas revendu dans le délai ?
L’engagement de revendre pris dans l’acte est déchu. Les droits dont l’acquéreur avait été dispensé deviennent exigibles, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition, augmentés d’un intérêt de retard. C’est pourquoi nous suivons ces échéances comme des échéances déclaratives, avec une alerte en amont plutôt qu’un constat après coup.
Faut-il une carte professionnelle pour être marchand de biens ?
Non : la loi Hoguet encadre les opérations portant sur les biens d’autrui, alors que le marchand de biens achète et revend en son nom et pour son propre compte. Il se situe donc hors du champ de cette réglementation — ce qui est différent d’en être dispensé. En revanche, s’entremettre contre rémunération sur le bien d’un tiers y fait entrer.
Quelle différence avec l’engagement de construire ?
Ce sont deux régimes distincts. L’engagement de revendre porte sur la revente du bien et ouvre droit à un taux réduit ; l’engagement de construire porte sur la réalisation de travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf et relève d’une exonération. Le choix se fait à l’acquisition, en fonction du projet réel — et il engage pour plusieurs années.
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