Louer sa résidence secondaire en meublé : taxe d’habitation, majoration, CFE et impôt
Taxe d’habitation et majoration, CFE, micro-BIC ou réel, taxe de séjour, mairie : ce qui change quand on loue sa résidence secondaire en meublé.
Par Nathan Metral, expert-comptable 8 min de lecture
Vous avez découvert, sur l’avis de taxe d’habitation ou sur notre observatoire de la majoration des résidences secondaires, ce que votre commune vous réclame pour un logement que vous n’occupez que quelques semaines par an. La question suivante vient presque toujours : « et si je la loue ? »
La réponse tient en une idée, qu’on oublie souvent : louer ne supprime pas les taxes du propriétaire, cela en ajoute d’autres. Selon la façon dont vous louez (quelques semaines en saisonnier, ou toute l’année à un locataire qui y vit), vous ne paierez pas les mêmes impôts. Cet article passe en revue les cinq sujets qui changent, dans l’ordre où ils arrivent.
Deux façons de louer, deux régimes
Tout part d’une distinction simple : gardez-vous la disposition du logement ?
| Vous louez… | Taxe d’habitation (et majoration) | CFE | Revenus |
|---|---|---|---|
| En saisonnier, et vous occupez le logement le reste de l’année | Reste due par vous | Possiblement exonérée, selon la commune | BIC (micro-BIC ou réel) |
| À l’année, à un locataire dont c’est la résidence principale | N’est plus due par vous | Due, dans le cas général | BIC (micro-BIC ou réel) |
Les lignes qui suivent détaillent chaque colonne. Pour chiffrer les deux options avec vos propres montants, notre simulateur « garder ou louer sa résidence secondaire » fait le calcul en quelques minutes.
La taxe d’habitation et la majoration : c’est la date du 1er janvier qui compte
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce n’est pas le fait de louer qui compte, c’est le fait de pouvoir occuper le logement.
- Location saisonnière : entre deux locations, le logement reste à votre disposition. Vous restez redevable de la taxe d’habitation, et de la majoration si votre commune l’a votée.
- Location à l’année : si, au 1er janvier, le logement est loué à un locataire qui en fait sa résidence principale, vous n’en avez plus la disposition. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne vous est plus réclamée pour cette année-là.
La majoration, elle, n’existe que dans les communes situées dans les zones définies à l’article 232 du code général des impôts. Chacune choisit son taux, entre 5 % et 60 % de la part communale. Notre observatoire donne le taux voté commune par commune : c’est le chiffre à regarder avant de décider.
Un dégrèvement de la majoration est prévu dans trois cas seulement : logement conservé pour une activité professionnelle qui oblige à résider ailleurs, personne hébergée durablement en établissement de soins dont c’était la résidence principale, et logement qui ne peut pas devenir une résidence principale pour une raison qui ne dépend pas du propriétaire. Mettre le logement en location saisonnière n’en fait pas partie.
La CFE : l’avis qui arrive l’automne suivant
C’est le point que les propriétaires découvrent le plus tard. La location meublée est une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises, même quand elle est exercée à titre non professionnel. Un premier avis de CFE peut donc arriver dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, un an ou deux après la première location.
Ce qui peut vous en exonérer :
- L’année de création de l’activité, la CFE n’est pas due ; l’année suivante, la base est réduite de moitié.
- Si vos recettes n’excèdent pas 5 000 €, vous êtes exonéré de la cotisation minimum.
- Si le logement fait partie de votre habitation personnelle, c’est-à-dire le logement que vous occupez comme résidence principale ou comme résidence secondaire en dehors des périodes de location, l’exonération prévue à l’article 1459 du code général des impôts s’applique, sauf si la commune a délibéré pour la supprimer. Elle couvre aussi les meublés de tourisme classés compris dans l’habitation personnelle.
À l’inverse, un logement loué toute l’année et que vous n’occupez jamais n’est pas une habitation personnelle : il entre dans le champ de la CFE, au lieu de la taxe d’habitation. Le montant dépend de la commune ; notre observatoire de la CFE pour les loueurs en meublé donne les repères, et l’observatoire général de la CFE le taux voté dans chaque commune.
L’impôt sur les loyers : micro-BIC ou régime réel
Les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles.
Le micro-BIC, pour les revenus 2025 (loi du 19 novembre 2024) :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Location meublée de longue durée | 77 700 € | 50 % |
À partir des revenus 2026, le plafond de 77 700 € passe à 83 600 € (le seuil de 15 000 € ne change pas) : c’est ce seuil que retient notre comparateur. L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Il est réputé couvrir toutes vos charges : aucune dépense réelle ne s’y ajoute.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, honoraires) et d’amortir le bien et le mobilier. Pour un bien acheté avec un emprunt, il aboutit souvent à un résultat imposable très faible pendant plusieurs années. Deux points à connaître avant de choisir :
- depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value à la revente ;
- selon impots.gouv.fr, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.
Le passage du classement (meublé de tourisme classé ou non) change à lui seul l’abattement de 30 % à 50 %. Notre comparateur micro-BIC ou réel pour les meublés de tourisme montre, avec vos chiffres, lequel des deux régimes laisse le plus de revenu net.
Les démarches : SIRET, mairie, taxe de séjour
Trois formalités accompagnent la première location.
- Déclarer le début de l’activité dans les quinze jours qui suivent la première location, en ligne sur le guichet unique des formalités d’entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr). Vous obtenez un numéro SIRET, sans lequel l’administration ne peut pas vous rattacher à la bonne imposition.
- Déclarer le meublé de tourisme en mairie lorsqu’il n’est pas votre résidence principale (formulaire Cerfa 14004). Certaines communes imposent un enregistrement en ligne qui délivre un numéro à faire figurer sur chaque annonce ; un téléservice national est annoncé par l’administration pour le quatrième trimestre 2026.
- Collecter la taxe de séjour auprès des vacanciers et la reverser à la commune. Lorsque la location passe par une plateforme qui encaisse le paiement pour votre compte, c’est la plateforme qui la collecte. Le tarif de chaque commune figure sur notre observatoire de la taxe de séjour.
Ce qu’il faut regarder avant de mettre les clés en ligne
Le bon choix dépend de quelques chiffres que vous seul connaissez : le taux de majoration de votre commune, le nombre de semaines où vous occupez le logement, les loyers attendus, le montant de l’emprunt et l’âge du bien. Trois questions permettent de trier :
- Voulez-vous garder l’usage du logement ? Si oui, la taxe d’habitation et la majoration restent à votre charge, et la location ne fait que s’y ajouter.
- Le logement est-il classé, ou peut-il l’être ? Le classement change l’abattement du micro-BIC et peut ouvrir l’exonération de CFE dans les communes qui ne l’ont pas supprimée.
- Le régime réel vaut-il le suivi comptable qu’il demande ? Il suppose une comptabilité, un plan d’amortissement et une liasse chaque année, et il pèse sur la plus-value à la revente.
Ce que le cabinet peut faire
Nous accompagnons des propriétaires qui louent en meublé, de la première déclaration au suivi annuel : choix entre micro-BIC et régime réel, déclaration de début d’activité, plan d’amortissement, liasse annuelle et vérification des avis de CFE. Le détail de la mission est sur notre page comptable LMNP.
Pour un premier échange sur votre situation, prenez rendez-vous avec le cabinet. Nous vous disons ce qui s’applique à votre cas avant tout engagement.
Article rédigé par Nathan Metral, expert-comptable et fondateur d’Emet Expertise. Découvrir le cabinet.
Sources officielles
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires, redevable et majoration : service-public.gouv.fr
- Article 1407 ter du code général des impôts (majoration, taux et dégrèvements) : legifrance.gouv.fr
- CFE des loueurs en meublé, exonérations de l’article 1459 et notion d’habitation personnelle : bofip.impots.gouv.fr
- CFE, année de création et cotisation minimum : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Micro-BIC des meublés de tourisme, seuils 2025 : impots.gouv.fr
- Plus-value et amortissements en location meublée : impots.gouv.fr · loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 : legifrance.gouv.fr
- Prélèvements sociaux sur les revenus de location : impots.gouv.fr
- Déclaration de début d’activité de loueur en meublé : impots.gouv.fr
- Meublés de tourisme, déclaration et enregistrement : entreprises.gouv.fr
Les règles citées sont celles en vigueur à la date de publication. Elles évoluent chaque année : vérifiez toujours la version à jour sur les sources officielles, ou rapprochez-vous de votre cabinet.
Cet article est fourni à titre informatif et à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Pour étudier votre situation, contactez le cabinet.
